SCPI Novapierre Allemagne

Immobilier commercial en Allemagne
Une SCPI classique à capital variable investie exclusivement en Allemagne dans l'immobilier commercial

Fiscalité des revenus de source allemande

En vertu de la Convention fiscale franco allemande du 21 juillet 1959, modifiée le 1er janvier 2016, les revenus locatifs perçus par la SCPI NOVAPIERRE Allemagne ainsi que les plus-values de cession des titres et des immeubles réalisées sont imposables en Allemagne, Etat de situation des immeubles.

Associés personnes physiques Associés personnes morales

Pour les revenus provenant des loyers d’immeuble situés en Allemagne, la SCPI se trouve directement soumise à l’impôt sur la société Allemande au taux local de 15,825 %. Cet impôt est supporté par les associés, au prorata des droits et de la jouissance de leurs parts. Afin d’éviter une double imposition et en application de ladite convention internationale, les revenus locatifs de source allemande sont partiellement exonérés d'impôt sur le revenu en France. Cette exonération est réalisée par la soumission à l'impôt sur le revenu sachant que le contribuable français a droit à un crédit d'impôt imputable sur l'impôt sur le revenu français dont il est redevable.

Les revenus locatifs ainsi que les plus-values de source allemande sont exonérés des prélèvements sociaux en France, dans la mesure où la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d'application des conventions fiscales.

Les Investisseurs qui sont des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, en l'absence de progressivité de l'impôt sur les sociétés français, la méthode d'élimination des doubles impositions prévue par la Convention fiscale franco-allemande équivaut à une exemption.

Ainsi, les revenus concernés qui sont imposables en Allemagne conformément aux dispositions de la convention ne sont donc pas à retenir pour la détermination du résultat fiscal français.

Fiscalité des revenus de source française

Associés personnes physiques Associés personnes morales
Pour les revenus qui proviennent des loyers d’immeubles situés en France, entrant dans la catégorie des revenus fonciers, la SCPI est dite fiscalement transparente, elle n’est de ce fait, pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Les associés sont, ainsi, imposés, non pas sur le dividende qu'ils perçoivent mais sur la part (calculée au prorata des droits et de la jouissance de ses parts) du revenu brut de la société avant frais d'exploitation et dotation aux comptes d'amortissement et de provisions. Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Les revenus réalisés par la Société dont les parts sont inscrites à l’actif professionnel d’un associé sont imposables en fonction du régime d’imposition propre à l’activité de cet associé. La quote-part des résultats sociaux qui revient aux associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés, est déterminée d’après les règles fixées par les articles 38 et 39 du Code Général des Impôts concernant les bénéfices industriels et commerciaux.

Fiscalité sur les Plus-values sur retrait ou cession de parts de SCPI

Associés soumis à l’impôt sur le revenu et domiciliés en France

La loi de finances rectificative adoptée le 8 septembre 2011 a instauré un nouveau régime de taxation des plus-values immobilières, provenant des cessions d’immeubles et de parts de sociétés à prépondérance immobilière, telles que les SCPI.

Les principales caractéristiques de ce régime d’imposition sont les suivantes :

sont concernés les personnes physiques et les associés des sociétés imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, dans le cadre de leur patrimoine privé, ainsi que les personnes morales non résidentes
les plus-values immobilières sont désormais soumises à un prélèvement forfaitaire de 19 %. Lorsqu’elles sont réalisées par des personnes physiques résidentes de France, d’un Etat membre de l’Union européenne, de Norvège, d’Islande et du Liechtenstein (majoré pour les résidents fiscaux français des contributions sociales, soit un taux global de 36,2 % en vigueur)
ou de 33,33 % pour les autres personnes physiques non résidentes et les personnes morales établies hors de France (sous réserve des stipulations de l’éventuelle convention fiscale internationale applicable en fonction de l’État de résidence de la personne concernée), il est de 50% lorsque le cédant est établi dans un ETNC (Etat non coopératif)
avec les contributions sociales de 17,2 % (taux actuellement en vigueur), applicable aux personnes physiques, le taux global d’imposition s’élève à 36,2 % pour les résidents personnes physiques françaises et de 50,53 % pour les personnes physiques non résidentes (sous réserve de l’application des conventions internationales), voire 67,2 % si la personne physique réside dans un ETNC ;
la déclaration de plus-value et le paiement de l’impôt correspondant sont effectués lors de chaque cession, soit par le notaire lors de la vente d’un immeuble, soit par le vendeur en cas de cession de parts de SCPI (celui-ci pouvant mandater la Société de Gestion pour effectuer cette déclaration et ce paiement pour son compte)
pour les cessions réalisées à partir du 1er février 2012 par des personnes physiques, la plus-value brute (prix de cession – prix de revient frais et droits compris) est diminuée d’un abattement de 2% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, qui passe à 4% pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième, puis à 8% pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième, de telle sorte que l’exonération est acquise à l’expiration d’une durée de 30 ans.
Associés personnes physiques non domiciliés en France

Sous réserve des conventions internationales, les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code Général des Impôts sont soumis à un prélèvement d’un tiers sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant de la cession de parts de S.C.P.I. Par exception, le taux de prélèvement est fixé à 16 % pour les seules personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés de personnes résidents d’un État membre de la Communauté Européenne, qu’ils soient ou non ressortissants de la Communauté Européenne.

Lors de cessions de gré à gré, la déclaration de plus-value et le paiement de l’impôt sont déposés, au nom et pour le compte du cédant, par un représentant désigné, auprès du service compétent dans le délai d’un mois à compter de la cession.

Lors des demandes de retrait de parts effectuées auprès de la Société de Gestion, et si, soit le montant de la cession est inférieur à 150.000 €, soit les parts vendues sont détenues depuis plus de 15 ans, le cédant n’a pas à désigner un représentant accrédité, il peut donner mandat à la Société de Gestion PAREF GESTION pour signer et déposer la déclaration relative aux plus-values sur les cessions de biens meubles et de droits sociaux, effectuer le règlement de l’impôt et des prélèvements sociaux correspondants par prélèvement sur le montant revenant au cédant au titre de la cession. Les cédants sont informés qu’ils demeurent toutefois personnellement responsables de l’impôt, notamment des suppléments de droits et pénalités qui pourraient être réclamés à la suite d’un contrôle. Lors des demandes de retrait de parts effectuées auprès de la Société de Gestion pour des montants supérieurs à 150.000 € ou si les parts cédées sont détenues depuis moins de 15 ans, l’associé personne physique non domicilié en France sera tenu de désigner un représentant accrédité qui ne pourra être la Société de Gestion PAREF GESTION.

Associés soumis à l’impôt sur les sociétés

Le régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers est applicable aux personnes morales relevant de l’impôt sur le revenu. Les associés soumis à l’impôt sur les sociétés sont imposés, au titre des plus-values réalisées dans le cadre de cessions de parts de S.C.P.I., sur leur déclaration de résultats.

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