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Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) a pour objet l’investissement dans des immeubles donnés en location ou à construire en vue de leur location. Ces immeubles peuvent être détenus directement ou indirectement, y compris en état futur d’achèvement. Font également partie de l’objet social des OPCI : l’ensemble des travaux et opérations nécessaires sur ces immeubles et accessoirement la gestion d’instruments financiers.

Les structures juridiques proposées pour les OPCI sont inspirées de celles des SCPI et des OPCVM. Elles pourront prendre les formes suivantes :

  • FPI : Fonds de Placement Immobilier, sans personnalité morale
  • SPPICAV : Sociétés de Placements à Prépondérance Immobilière à Capital Variable

Aujourd’hui la forme la plus usitée par les investisseurs est la SPPICAV.

  • A ce jour, comparativement aux SCPI, les OPCI doivent veiller à offrir davantage :
  • de transparence : fréquence des valorisations plus élevée, contrôles renforcés,
  • de flexibilité : élargissement des domaines d’investissement en immobilier, arbitrages et endettement possibles
  • de liquidité : possibilité de « poches de liquidité » pour répondre aux demandes de rachats.

Les OPCI présentent toutefois l’avantage de constituer un investissement potentiellement diversifié. En effet, 30% du capital d’un OPCI pourra être investi dans des fonds autres que de l’immobilier (OPCVM, actions…etc).

L’implication de l’AMF, ainsi que d’un dépositaire permet aux OPCI de garantir un produit plus fiable et sécurisé à ses investisseurs.

Pour profiter du système fiscal associé à ces deux formes (FPI et SPPICAV), les OPCI doivent néanmoins respecter certaines règles. Il conviendra en particulier qu’au minimum 60% du capital de l’OPCI soit investi dans de l’immobilier, mais aussi qu’au moins 85% des revenus nets soient distribués.

Différents types d’OPCI :

Différents types d’OPCI

Les actifs des SPPICAV doivent respecter certains ratios :

Les actifs des SPPICAV

Les règles opérationnelles

  • Tout nouvel OPCI doit être agréé par l’AMF
  • Un conservateur-dépositaire doit être désigné et aura pour responsabilité de :
  • Détenir et contrôler les actifs du fond
  • Contrôler l’inventaire des actifs immobiliers de l’OPCI
  • Vérifier que toutes les décisions du gérant sont en adéquation avec le mandat
  • La gestion d’un OPCI sera toujours assurée par une société de gestion habilitée par l’AMF est désignée pour gérer des OPCI. Elle est indépendante des investisseurs. Cette dernière sera en charge de :
  • La gestion quotidienne des OPCI
  • La gestion des actifs financiers (laquelle peut être sous-traitée à un tiers, mais reste sous l’entière responsabilité de la société de gestion)
  • Les actifs immobiliers doivent être valorisés par deux experts immobiliers indépendants, en charge d’au moins une valorisation et 3 mises à jour
  • L’intervention d’un commissaire aux comptes est nécessaire
  • Tous les honoraires et autres frais supportés par les investisseurs (incluant les dépenses et prélèvements liés aux acquisitions/disponibilité des immeubles) doivent être clairement mis en forme et communiqués.

La valeur de l’OPCI

  • La valeur liquidative doit être publiée par la société de gestion selon une fréquence prédéfinie pouvant aller d’une fois toutes les deux semaines, à une fois tous les 6 mois.
  • La valorisation des actifs immobiliers s’effectue en fonction des valeurs liquidatives. Celle des instruments financiers s’effectue en fonction du marché.