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	DES SCPI AUX OPCI

CREATION DES OPCI : LES PRINCIPAUX TEXTES DE REFERENCE

4ème trimestre 2007 : Lancement des premiers OPCI RFA

Juin-Juillet 2007 : Agrément des premières Sociétés de Gestion habilitées à gérer des OPCI

15 mai 2007 : L'arrêté du 18 avril 2007 portant homologation de la modification du réglement général de l'Autorité des marchés financiers intégrant les dispositions relatives aux OPCI a été publié le 15 mai au Journal Officiel. Les dispositions relatives aux OPCI entreront donc en vigueur le 1 er juin 2007 conformément aux dispositions de l'ordonnance du 13 octobre 2005. Seules les dispositions concernant les dépositaires n'entreront en vigueur que le 1 er janvier 2008.

      Lien vers JO n° 112 du 15 mai 2007

8 décembre 2006 :  Le décret définissant les règles de composition et de fonctionnement des organismes de placement collectif immobilier a été publié au journal officiel (JO)du 8 décembre 2006. Les dispositions entreront en vigueur dès publication au JO de l'arrêté portant homologation du règlement général de l'AMF relatives aux OPCI.

      En savoir plus

 Septembre / Novembre 2006 : Consultation de l'AMF sur son projet de règlement général sur les OPCI.
        En savoir plus


  19 décembre 2005 : La loi de finances rectificative pour 2005 définit le régime fiscal des OPCI


     Ordonnance n°2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des organismes de placement collectif immobilier et les modalités de transformation des sociétés civiles de placement immobilier en organismes de placement collectif immobilier.

PRINCIPALES CARACTERISTIQUES

Deux véhicules d’investissement avec une fiscalité différente :
- Les « fonds de placement immobilier » (FPI), soumis au régime fiscal des revenus fonciers et des plus-values immobilières,
- Les « sociétés à prépondérance immobilière à capital variable » (SPICAV), soumises à la fiscalité des dividendes et plus-values d'actions au régime des valeurs mobilières.

Un fonctionnement inspiré des SCPI à capital variable :
- Souscription et rachat possible sans contrepartie
- Valorisation sur la base de l’actif net
- Pas de droit d’enregistrement (4,80%)

Avec des améliorations sensibles :
- Liquidité améliorée, l’actif étant composé à hauteur au moins de 10% de liquidités et 60% d'actifs immobiliers
- Fiscalité adaptée à chaque type de clients
- Recours au crédit facilité
- Possibilité d’investir dans des sociétés
- Arbitrages facilités

Mais des contraintes nouvelles intéressantes risquent de se révéler coûteuses
- Obligation d’avoir un dépositaire indépendant de la société de gestion
- Inventaire semestriel sous la responsabilité du dépositaire
- Obligation d’avoir 2 experts immobiliers avec des interventions trimestrielles

LOI DE FINANCES RECTIFICATIVE POUR 2005

Transformation des SCPI

Le volet fiscal a été intégré dans la loi de Finances rectificative pour 2005 et fera l'objet de précisions dans une instruction fiscale à venir.

Extrait de l'article 28 du J.O n°304 du 31 décembre 2005

(...) C. - I. - Les dispositions des articles 150-0 A, 150 U, 150 UB et 244 bis A du code général des impôts ne sont pas applicables aux gains nets réalisés lors d'une opération de transformation d'une société civile de placement immobilier mentionnée à l'article 239 septies du même code en un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies du même code, ou en une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable mentionnée au 3° nonies de l'article 208 du même code, réalisée dans les conditions mentionnées à l'article L. 214-84-2 du code monétaire et financier. (...)

Régime fiscal des organismes de placement collectif immobilier (OPCI)

Le dispositif institué par la loi de finances rectificative pour 2005 :

     - définit le régime fiscal des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPICAV) et des fonds de placement immobilier (FPI) ;
     - détermine les modalités d'imposition de leurs investisseurs, en matière d'impôt sur le revenu, d'impôt sur les sociétés et de droits d'enregistrement ;
     - instaure un mécanisme de sursis d'imposition pour les porteurs de parts de sociétés civiles de placement immobilier qui se transformeront en organismes de placement collectif immobilier dans le délai de cinq ans à compter de l'homologation des dispositions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier.

Pour consulter l'article 28 dans son intégralité, cliquez sur
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=7410578&indice=1&table=LEGI&ligneDeb=1

INCIDENCES SUR PIERRE 48 ET NOVAPIERRE Délai de transformation - Les SCPI disposeraient d’un délai de 5 ans pour se transformer - Au-delà des 5 ans, la SCPI continue, mais sans pouvoir collecter - Décision de l’AGE des associés Choix à faire entre FPI et SPI (SPICAV) - Le profil des 2 SCPI conduit à un choix naturel vers le FPI - Les règles gouvernant ce choix restent à préciser Un régime fiscal qui reste à préciser -   Instruction fiscale attendue - Difficulté technique d’appliquer le régime du revenu foncier à des  distributions